מגדל ביטוח, מנורה מבטחים ו-Silverstein Properties הודיעו כי חתמו על הסכם לרכישת מגדלUS Bank Tower בעיר לוס אנג'לס שבקליפורניה, ארה"ב. זאת בתמורה ל-430 מיליון דולר, מחיר המשקף הנחה של כ-25% מההצעה הקודמת שקיבלו הגופים לרכישת המגדל לפני כשנה. במסגרת העסקה, מתכננים השותפים לבצע השקעות עתידיות בהשבחת הנכס לצורך מיצובו כאחד הנכסים המובילים והבולטים בשוק המשרדים בדאון טאון לוס אנג'לס. Silverstein Properties תשמש כמנהל העסקה והנכס.
סך ההון העצמי שיושקע בעסקה הוא כ-230 מיליון דולר. חלקן של מגדל ומנורה בהון העצמי עומד כ-42% כל אחת וחלקה של Silverstein Properties הנו 16%.
בניין המשרדים US Bank Tower הוקם בשנת 1989 בסטנדרט בנייה גבוה. המגדל נישא על פני 72 קומות והינו הבניין הגבוה ביותר בדאון טאון לוס אנג'לס, והשני בגובהו ממערב למיסיסיפי. כלל השטחים להשכרה בנכס מוערכים בכ-1.4 מיליון רגל רבוע (כ-131 אלף מ"ר). כמו כן, בנכס 1,396 מקומות חנייה ושתי קומות מסחר.
לאחר ארבעה ניסיונות
המשרדים בבניין מושכרים כיום לכ-50 דיירים איכותיים, בשיעור תפוסה של כ-74%, ללא תלות בשוכר מרכזי ועם מח"מ שכירות של שבע שנים. הדייר הגדול ביותר שוכר 18% מהנכס בחוזה שכירות עד לינואר 2031. כ-56% משטחי הנכס מושכרים לדיירים בעלי דירוג השקעה או פירמות עורכי דין המדורגות בין 100 הפירמות הגדולות בארה"ב.
העסקה נחתמה כעת לאחר ארבעה ניסיונות קודמים של המוכר למכור את הנכס במחיר גבוה ממחיר השוק. תנאי העסקה הנוכחיים משקפים כאמור הנחה של כ-25%, שכן העסקה במתכונתה הנוכחית מהווה עסקת דיסטרס מצד המוכר שנקלע לסיטואציה בה עליו לממן מחדש את הנכס בחלון הזדמנויות קצר בתקופה בה רוב המימון לעסקאות נדל"ן נמצא בהקפאה בשל התפרצות מגפת הקורונה.
כאמור, Silverstein Properties תשמש כשותף המנהל בפרויקט. מדובר באחד הגופים המובילים בניהול משרדי Trophy ברחבי ארה"ב. כיום, בבעלות החברה ובניהולה נכסים בשווי מצרפי של מעל 8.5 מיליארד דולר במעל ל- 15 מיליון רגל רבוע של נכסים. למגדל ניסיון קודם עם החברה בשלוש עסקאות שבוצעו בעבר.
לדברי גיא פישר, מנהל חטיבת ההשקעות של מגדל: "עסקה זו משקפת המשך ביצוע של אסטרטגיית ההשקעה של מגדל בפרויקטים של נדל"ן בחו"ל, תוך שיתוף פעולה עם מיטב המנהלים וגופים גדולים מקומיים המתמחים בהשקעות ובניהול נדל"ן".
"מדובר בנכס איכותי הכולל שוכרים איכותיים לטווח ארוך וזאת תוך ניצול הזדמנות מבחינת מחיר הנכס לאור משבר הקורונה", אמר ניר מורוז, משנה למנכ"ל ומנהל אגף השקעות במנורה מבטחים ביטוח.
ליאור מור מחברת Silverstein Propertie, אמר: "העסקה הנה דוגמה להזדמנות עסקית ייחודית שנוצרה כתוצאה מהמשבר הנוכחי שנובע מהתפרצות מגפת הקורונה. היכולת לבצע בדיקות נאותות ללא פשרות ובזמן תגובה מהיר גם בתקופות אלו מביא, להערכתנו, ליתרון תחרותי משמעותי ומייצר ערך לשותפים בעסקה".